企業(yè)選址,并不僅僅是找一個(gè)能夠遮風(fēng)避雨的辦公場所進(jìn)駐進(jìn)去那么簡單。企業(yè)選址,是關(guān)乎企業(yè)未來發(fā)展的一件大事,而對(duì)于那些買下整棟寫字樓的企業(yè)來說更是如此,買下就意味著辦公空間已經(jīng)成了公司的固定資產(chǎn),選址同時(shí)意味著開始了一次新的投資。其實(shí),無論是租賃]還是買斷,對(duì)于企業(yè)來說,選址都是一項(xiàng)最具挑戰(zhàn)性的決策。
辦公地點(diǎn)是一個(gè)公司的重要條件,這就好比蓋房子需要有土地一樣,當(dāng)然,如果是“皮包公司”那我們就另當(dāng)別論了。辦公樓不僅是員工的工作空間,也影響著公司的對(duì)外形象,因此企業(yè)在選擇的時(shí)候會(huì)按照自己的需求以及要求對(duì)符合條件的寫字樓作全方位綜合的評(píng)估,包括地段、交通、成本以及寫字樓本身的配套、物業(yè)等方面的軟硬指標(biāo)。
可能在所有類型的企業(yè)中我們無法做到面面俱到,不同類型的企業(yè)或許有其行業(yè)的特殊需求,然而任何事物都會(huì)有一個(gè)共性。比如,著名企業(yè)選擇寫字樓一般都是這樣一個(gè)循序漸進(jìn)的一個(gè)流程:對(duì)大區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有輻射力的中心城市>>>對(duì)整個(gè)城市具有影響力的街區(qū)>>>與企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)相關(guān)的大街>>>一個(gè)城市中具有知名度的地標(biāo)建筑>>>具有地標(biāo)作用的高水準(zhǔn)寫字樓。我們所做的,就是希望找出企業(yè)在選擇寫字樓過程中的共性,即寫字樓最受企業(yè)關(guān)注的X大因素。
黃金區(qū)位
房地產(chǎn)開發(fā)有三大要素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段。這條定律對(duì)于寫字樓,幾乎沒有反例,其無疑也是企業(yè)關(guān)注寫字樓的第一要素。
企業(yè)選址應(yīng)首選人才、技術(shù)、信息和資金密集的區(qū)域。城市的商務(wù)中心區(qū),由于聚集了最先進(jìn)齊全的市政設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、文化教育設(shè)施及居住設(shè)施而始終成為企業(yè)青睞的首選區(qū)域。大企業(yè)集中的區(qū)域同樣具有區(qū)位優(yōu)勢(shì),能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動(dòng),在價(jià)值鏈分工中,占據(jù)“高端”地位,獲取更高的利潤回報(bào),不但能夠補(bǔ)償其較高的費(fèi)用成本,而且能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平,擴(kuò)大本地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量,提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭能力。
一句話提示:選擇黃金區(qū)位雖然意味著高物業(yè)成本,但由于黃金區(qū)位聚集了最先進(jìn)齊全的市政設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、文化教育設(shè)施及居住設(shè)施,所以對(duì)很多企業(yè)而言,從綜合商務(wù)成本來說還是降低的。
交通順暢
黃金區(qū)位當(dāng)然重要,但并不意味著區(qū)位就是唯一。有很多時(shí)候黃金區(qū)位與交通堵塞相互衍生,正是由于區(qū)位黃金,所以引來了更多的企業(yè)、更多的人流、更多的汽車,還有隨之而來的更多的堵車和更多的堵心。
在將時(shí)間和成本等同的今天,交通是否順暢已經(jīng)成了企業(yè)最關(guān)心的因素之一。交通甚至?xí)淖兂鞘腥丝诘慕?jīng)濟(jì)行為、居住選擇、空間概念。交通在完善城市空間布局方面發(fā)揮著重要作用,地鐵、輕軌向郊區(qū)拓展并延伸,在時(shí)空范圍內(nèi)縮小了城市的體積,同時(shí)在經(jīng)濟(jì)上有放大了城市的功能。一座再現(xiàn)代化的寫字樓如果周邊沒有順暢的交通條件,那么它就失去了市場競爭最有力的武器。
一句話提示:對(duì)交通的選擇一般都希望寫字樓靠近交通主干道,但臨主干道卻并不意味著車行的便捷,往往在調(diào)頭、交通禁行上有諸多限制。
配套設(shè)施
政府和企業(yè)都已意識(shí)到,配套設(shè)施完善的建筑綜合體對(duì)于一個(gè)區(qū)域的意義,它不僅僅是代表著形象,同時(shí)也是人氣的聚集、商務(wù)元素的流動(dòng),同時(shí)它更是滿足辦公需求必不可少的一種建筑形態(tài)。建筑綜合體已經(jīng)成為商務(wù)中心區(qū)最精華的濃縮版。各種活躍的經(jīng)濟(jì)元素更是追身而至。
配套設(shè)施完善的建筑綜合體一般都具有超大規(guī)模,這里所說的超大規(guī)模,不僅是指建筑體積本身比較大,而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。一方面,不僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大,而且必須要有強(qiáng)大的綜合配套,經(jīng)營成一個(gè)集寫字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面,還要視其交通條件而論,四通八達(dá)的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。一個(gè)寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)模化的配套設(shè)施,是難以稱得上星級(jí)。
一句話提示:最為企業(yè)看重的配套可能就是員工餐廳和銀行。
硬件設(shè)施
就像星級(jí)酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣,在寫字樓方面追求的硬件,更多的是科技與創(chuàng)新。寫字樓市場目前流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),一是甲級(jí)寫字樓,一是5A寫字樓。所謂甲級(jí)寫字樓,實(shí)為一種通行叫法,并沒有固定標(biāo)準(zhǔn),因?yàn)檎l也不愿意被叫成乙級(jí)寫字樓。這樣,恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級(jí)寫字樓。相比之下,5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn),類似于酒店星級(jí)評(píng)定的方法。那么,什么是5A智能化呢?一般是指OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動(dòng)化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。除此之外,還包括其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)等。
對(duì)寫字樓而言,硬件設(shè)施就象是一輛汽車的發(fā)動(dòng)機(jī),百公里耗油量就相當(dāng)于企業(yè)入住后所支出的日常入住成本,好的發(fā)動(dòng)機(jī)在提供強(qiáng)勁動(dòng)力的同時(shí)能更加省油,先進(jìn)智能的寫字樓硬件配套設(shè)施在帶給企業(yè)舒適的辦公環(huán)境的同時(shí),還能給企業(yè)帶來最大限度的成本節(jié)約。
一句話提示:不同企業(yè)對(duì)于硬件設(shè)施的要求其實(shí)大同小異,目前很多寫字樓也標(biāo)榜自己是5A級(jí)寫字樓,企業(yè)在考察樓宇硬件品質(zhì)時(shí)主要需要考慮硬件設(shè)施在后期使用和維護(hù)上的成本。
寫字樓的運(yùn)作要想取得成功,除了良好的硬件作基礎(chǔ),還需要好的軟件做支撐。對(duì)客戶進(jìn)行人性化的服務(wù)及物業(yè)管理,有助于提升寫字樓品質(zhì),增強(qiáng)市場競爭力。
相對(duì)酒店的五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),寫字樓服務(wù)有了明顯的變化,一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上,另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。比如,將洗衣送餐這些酒店式服務(wù)改寫為衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)策劃、會(huì)展中心等服務(wù)。又如,一些新型寫字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假日無休,而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工月票等方面下功夫。
無論是企業(yè)租或買寫字樓,選擇好物業(yè)管理至關(guān)重要,因?yàn)槲飿I(yè)管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、安保、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。如果購買寫字樓,特別是整購,固定資產(chǎn)就需要自己維護(hù),可能企業(yè)選擇辦公物業(yè),一種形式是購買;一種形式是租賃。購買辦公物業(yè),是企業(yè)的固定資產(chǎn)投資,需精打細(xì)算,租賃物業(yè)相對(duì)來說較為簡單,比較市場租賃價(jià)格、物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)加時(shí)費(fèi)就可以了。企業(yè)在選擇辦公地點(diǎn)的時(shí)候,物業(yè)也是他們關(guān)注的一大要素。
一句話提示:好的物業(yè)管理公司不僅意味著辦公舒適,也同時(shí)意味著辦公環(huán)境的安全。
建筑文化
所謂建筑文化,有點(diǎn)虛無縹緲,畢竟對(duì)于一座現(xiàn)代化的建筑,無法賦予它太多的歷史積淀和文化底蘊(yùn),但是建筑文化又無時(shí)無刻不在存在著,它時(shí)刻影響著入住的企業(yè)和工作的員工,甚至能影響到小范圍周邊的區(qū)域經(jīng)濟(jì),最典型的莫過于國貿(mào)中心。正是由于有了國貿(mào)中心,然后有了周邊的商業(yè)聚集,才有了今天的CBD。國貿(mào)中心就已經(jīng)具有了建筑文化,它所代表的就是中國的CBD文化,正是國貿(mào)具有了這種文化內(nèi)涵,所以對(duì)企業(yè)來說,國貿(mào)中心比一般意義上的寫字樓更具有吸引力。吸引他們的并不再僅僅是一座現(xiàn)代化的寫字樓,有時(shí)候企業(yè)選擇國貿(mào)的原因僅僅因?yàn)樗?ldquo;國貿(mào)中心”,這就是一座具有建筑文化的寫字樓的魅力。
其實(shí)聰明的開發(fā)商已經(jīng)注意到了建筑文化對(duì)于一座寫字樓的重要性,抑或許他們沒意識(shí)到,但是在開發(fā)商為了某一地段的“地標(biāo)”之稱展開爭斗的時(shí)候,其實(shí)這就是在塑造寫字樓的建筑文化。一座沒有建筑文化只注重硬件設(shè)施的建筑,就象一個(gè)衣著光鮮而沒有內(nèi)涵的人,人們不愿意同這樣的人交朋友,同樣企業(yè)也不愿意在這樣的建筑里安家落戶。
一句話提示:雖說建筑文化是一個(gè)看似虛無的概念,但這種文化總在建筑的每一個(gè)細(xì)節(jié)傳遞:景觀、設(shè)施、管理……而這些細(xì)節(jié)恰好是折射了建造者和管理者團(tuán)隊(duì)的水平。
新健康辦公主義
非典疫情后,如何營造一個(gè)健康的辦公環(huán)境成為人們掛在嘴邊的議題。建筑體系的防護(hù)性、建筑材料的環(huán)保性、建筑布局的合理性、技術(shù)條件的先進(jìn)性和空間相對(duì)隔離,是當(dāng)前寫字樓開發(fā)中應(yīng)率先解決的問題。此外,如果寫字樓周圍工廠林立,被廢氣環(huán)繞,即使它處于黃金地段,也無人問津。寫字樓周圍最好有大片的綠化和景觀,使得景觀輕松入眼,有利于消解工作疲勞。
原來的企業(yè)選擇寫字樓大多熱衷于摩天大廈、玻璃幕墻、開闊的大堂和5 A級(jí)的豪華寫字間,而現(xiàn)在,隨著社會(huì)的發(fā)展,人們選擇辦公空間的標(biāo)準(zhǔn),除了考慮地域的資源優(yōu)勢(shì)和升值前景外,還會(huì)更多地關(guān)注辦公地點(diǎn)的生態(tài)環(huán)境。
人性化、綠色環(huán)保、高智能化已成為“新健康辦公主義”的三大要素。由于新型企業(yè)以智力型辦公為主,員工用腦時(shí)間長,辦公時(shí)間相對(duì)較為靈活,需要更多的休閑空間及人與人交流的環(huán)境,因此,辦公空間突破了傳統(tǒng)的“辦公室+公共走廊”的空間模式,提倡開放式辦公環(huán)境,使空間組合自由化,辦公空間趨于模糊化;其次,在辦公區(qū)內(nèi)設(shè)有更多的公共休閑空間及樓宇內(nèi)立體綠化,且不僅僅只注重外部的環(huán)境景觀,在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入綠色景觀,巧妙地將自然空氣引入辦公樓內(nèi),形成健康環(huán)保的辦公空間。
一句話提示:寫字樓的外部環(huán)境是否生態(tài),內(nèi)部布局是否合理,整體是否符合健康主義現(xiàn)在的確已經(jīng)成了企業(yè)關(guān)注的一大焦點(diǎn)問題,是否實(shí)現(xiàn)辦公中的綠色和生態(tài),其實(shí)涉及企業(yè)在辦公中的運(yùn)營成本和健康安全問題。
價(jià)格
價(jià)格是開發(fā)商所有努力的終點(diǎn),而價(jià)格也是選址企業(yè)選擇寫字樓注重的焦點(diǎn)。買賣雙方即使在此前談得再好,在價(jià)格這一關(guān)上談不攏也是白費(fèi),價(jià)格是買賣雙方矛盾的焦點(diǎn),到最后價(jià)格又是買賣雙方矛盾與統(tǒng)一的結(jié)合點(diǎn)。
根據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測數(shù)據(jù)顯示,2005年京城寫字樓新增供給量總建筑面積在220萬平方米左右,而新增需求量則將在167萬平方米左右。根據(jù)高力國際的最新研究報(bào)告顯示,短租現(xiàn)象是我國辦公樓市場的一大特色。我國辦公樓租約平均年限為2.5年,遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)的辦公樓租約年限:在一些歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家,如美國、英國、澳大利亞等,辦公樓租約年限一般都在5年以上。
一句話提示:其實(shí)長期穩(wěn)定的租期無論對(duì)寫字樓物業(yè)發(fā)展商還是租戶來說都是有利的,企業(yè)可以利用長期租約在價(jià)格上與發(fā)展商談判,有時(shí)這種談判不一定表現(xiàn)為租價(jià)的直接降低,但在免租期和裝修期的租賃上有比較大的迂回空間;而一座樓如果能擁有長期的租戶,入住企業(yè)則可放心“比鄰而居”。